樓市難“入夏”：超 15 城調控收緊 政策尋求平衡對沖

持續近三月的樓市 " 小陽春 " 行情，在二線城市的土拍狂熱下，似乎有愈演愈烈的趨勢。

一城一策之下，一些城市的調控政策正在發生微妙的變化。中原地產研究中心最新數據顯示，自 4 月以來，全國已有 15 個城市發佈瞭收緊的房地產調控政策。

市場整治是最為常用的政策。繼 4 月初遵義提高二套房住房公積金貸款利率以來，已有哈爾濱、深圳、合肥、杭州等地提出對經紀機構、房企的不規范行為和市場亂象做專項整治。

此外，多地重啟 " 限購、限價、限售 " 政策。長沙停止執行對二套房的契稅優惠，北京、西安等地收緊住房公積金等。

其中，蘇州於 5 月 11 日提出的限售政策備受熱議。按照新規，蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新房限售三年，蘇州工業園區全域二手房限售五年，此外還涉及預售條件與土地報價的收緊。

據克而瑞地產研究中心數據，從 4 月蘇州商品住宅市場表現來看，成交量價齊漲，整體新盤去化率達到 80%，多數項目十分火爆，開盤即售罄。

克而瑞認為，在如此火熱行情中出臺限售政策，主要旨在打擊購房者中的炒房情緒。綜合來看，在有效打擊炒房勢力後，蘇州熱點板塊預期將會適度降溫，成交主導權回歸到剛需客群手中。

蘇州並非個案。在 3 月房價漲幅中位居 70 城之首的丹東，提出瞭 " 三限 " 齊出的收緊政策，規定非本地戶籍傢庭在市區限購 1 套新建商品住房，售價環比漲幅不超過 0.6%，同比漲幅不超過 5%，本地和非本地戶籍傢庭凡在市區購房，限售 5 年。

克而瑞認為，丹東房價上漲，有極大可能是缺乏產業、人口支撐的短期炒作行為，若不及時出臺調控政策，很容易加劇地方恐慌情緒，也不利於地方房地產市場平穩健康的發展。

值得註意的是，發改委於上周召開新聞發佈會，再次強調瞭 " 房住不炒 " 定位，提出要落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，防止房價大起大落。

此前，住建部還對 2019 年第一季度房地產市場運行情況開展瞭專題調研，並對部分房價波動幅度較大的熱點城市發出瞭預警提示。

在此背景下，市場銷售似乎也不再樂觀。據招商證券跟蹤數據，5 月 1 日至 10 日，57 城新房銷量同比增速轉負，其中一線城市整體增速同比轉負，北上廣較 4 月大幅下降，二線城市增速繼續上行，三四線城市整體增速同比轉負。二手房方面，各線城市銷量增速較 4 月均同比轉負。

" 市場可以有小陽春，但是不準入夏。" 張大偉指出，從 2018 年 11 月開始，全國各地收緊樓市調控政策的明顯減少，而最近在樓市波動下，市場炒作氛圍再啟，部分城市再次發佈調控政策。

他進一步指出，最近是各地兩會召開的集中時間，大部分省份都提及房地產 " 穩地價、穩房價、穩預期 " 的主基調；這意味著政策寬松與收緊並存，也就是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

整體看，" 一城一策、因城施策 " 的深化與落實將成為今年政策的主線，而政策基本面依然保持比較緊的狀態。

廣發證券認為，當前各城市的政策取向與當地的量價基本面走勢相關，在以地方為主體的精準施政下，未來行業成交量價將總體平穩，周期波動將逐步弱化；中銀國際預計，未來各城房價將維持窄幅箱體震蕩。

對於房企來說，" 房價大幅單邊上漲的時代結束瞭 "，已成為行業共識。他們的共同行動則是，抓住每一個城市的銷售窗口期，加緊賣房。

中銀國際指出，在 16-18 年銷售高增及預收賬款充足的背景下，龍頭及高成長房企 18-20 年業績鎖定性較強，快回款、高周轉、融資渠道多元化的優勢將推升行業集中度。

廣發證券分析師認為，未來房企經營能力的變現將成為關鍵，通過運營效率實現滾動開發的房企，更能獲得持續穩定的增長，實現規模、利潤和杠桿之間的均衡。